Перепланировка квартиры в ипотеке, вопреки ошибочному мнению большинства, в соответствии с законом не запрещена и вполне возможна.
Однако для ее проведения, прежде всего, необходимо получить согласие банка.
В связи с тем, что фактически собственником жилья до момента погашения является банк, согласование перепланировки имеет некоторые особенности.
Перепланировка: что можно, а что нельзя? Узнайте об этом на нашем сайте. Читайте также о том, какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку квартиры.
Изучаем Договор С Банком
Можно ли делать менять планировку, если жилье в ипотеку? Первое, что необходимо сделать, задумав какую-то передрягу — изучить договор.
Ипотечный договор — главный документ, Который регулирует все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку.
В нем может содержаться пункт, прямо запрещающий заемщику изменять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит полностью не будет погашен.
Этот пункт является страховкой для банка, и преодолеть этот запрет будет не просто, а иногда и просто невозможно.
Если прямого запрета на перепланировку в договоре не содержится, значит, согласие банка получить все-таки можно. Многие крупные организации — Сбербанк, ВТБ — не возражают против проведения таких работ.
О том, как решаются вопросы покупки или продажи жилья с измененной планировкой, узнаете из наших статей.
Получаем Согласие
Как начать перепланировку жилья, если оно в ипотеке? Для получения согласия банка существуют два условия:
- Заемщик не должен иметь просрочек выплат по кредиту.
- Договор должен действовать не менее 6 месяцев.
Необходимо будет заплатить комиссию за согласие около 5 тысяч рублей.
Если банк откажет в проведении перепланировки, не делайте ее самовольно. Неузаконенная переделка грозит штрафом, требованием вернуть жилплощади первоначальный вид и даже расторжением договора.
Начать согласование нужно с обращения в страховую компанию, Поскольку без ее вердикта банк действовать не будет. Страховщики должны взять на себя риски, которые могут возникнуть во время проведения работ и в случае непредвиденных последствий.
Получив согласие страховой компании, необходимо представить его в банк и написать заявление с просьбой разрешить проведение работ по изменению планировки.
Составляем План
Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.
Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.
К таким несущественным переделкам относятся:
- совмещение или разделение санузла путем сноса или установки перегородки;
- демонтаж встроенной мебели, несущих перегородок между помещениями;
- перестановка оборудования в пределах одного помещения;
- остекление балкона или лоджии без изменения их площади.
Такие изменения конфигурации производятся по упрощенной схеме на основе составленного эскиза.
Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие планируемые вами изменения. Полученный эскиз вместе с заявлением должен быть представлен в банк и дождаться его решения.
Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:
- объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
- перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
- расширение площади санузла за счет территории нежилых помещений;
- снос несущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.
Получить согласие банка на подобные работы гораздо труднее, но при наличии согласия страховой компании и грамотно составленного проекта все-таки возможно.
Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведенных в ней работ.
Недопустимые Виды Переделок
Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире на свое усмотрение? На какие изменения банк не согласится?
Существует ряд изменений, которые запрещены санитарных и строительных норм.
Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.
К недопустимым видам относятся следующие:
- остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий с помощью выносных конструкций;
- монтаж каминов в панельных домах;
- объединения площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
- снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
- перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
- установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
- перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
- устройство теплого пола на балконе с помощью общедомовых коммуникаций.
О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект перестройки и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.
Договариваемся Со Страховой Компанией
Одним из основных условий получения согласия банка является наличие разрешения на изменение планировки от страховщиков.
Дело в том, что в кредитном договоре и соответственно страховом полисе значится один объект с конкретной стоимостью. после переработки может измениться площадь и конфигурация застрахованного объекта и его цена.
Стоимость полиса при заключении договора страхования рассчитывается, исходя из технических характеристик конкретного объекта. При измененной планировке эти характеристики поменяются, и соответственно изменится стоимость страховки.
Поэтому страховщикам понадобится провести экспертную оценку объекта, а это повлечет дополнительные расходы по оплате экспертизы.
После выдачи экспертного заключения вам, скорее всего, придется производить доплату по договору страхования залога жилья.
Обращаемся В Жилинспекция
Когда банк разрешит проведение работ, необходимо сначала обратиться в жилинспекция или ту организацию, которая занимается согласованием перепланировок в вашем городе.
К заявлению нужно приложить пакет документов:
- правоустанавливающие документы;
- проект нового планирования;
- разрешения от различных инстанций (Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Служба газа, Пожарная инспекция);
- согласие банка;
- разрешение страховой компании;
- техническое заключение;
- техпаспорт и поэтажный план из БТИ.
Образец заявления на перепланировку жилого помещения есть на нашем сайте.
Получив разрешение, можно начинать работы. После окончания ремонта специальная комиссия должна провести осмотр вашей квартиры и выдать акт ввода в эксплуатацию объекта.
далее следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический, поэтажный и кадастровый паспорта объекта недвижимости.
Новые документы необходимо в обязательном порядке представить в банк, для того чтобы все изменения были зафиксированы официально.
В случае серьезных изменений, внесенных в планировку квартиры, банк может потребовать заключения нового договора страхования вашей недвижимости.
Сроки И Цена Согласования
Оформляя и осуществляя перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, нельзя медлить. Как правило, банк дает от трех до шести месяцев на проведение процедуры согласования. Промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий договора и вам придется заплатить штраф.
Чтобы избежать подобного исхода, лучше обратиться к опытным юристам, которые занимаются вопросами согласования перепланировок. Вам достаточно будет оформить доверенность, И профессионалы возьмут на себя все хлопоты по согласованию всех вопросов.
Самостоятельное согласование дешевле, Но чаще всего уложиться в установленный срок довольно трудно.
Мнимая экономия в таком вопросе может в дальнейшем привести к еще большими затратами.
Точную цену согласование назвать невозможно, так как все зависит от расценок конкретных компаний, в которые обратитесь.
Ориентировочная стоимость документов следующая:
- разрешение на перепланировку — от 20 т .;
- акт о приемке работ — от 10 т .;
- документы из БТИ — от 7 т .;
- проект новой планировки — от 20 т .;
- госпошлины за документы — от 1,5 т .;
- оформление технического заключения — от 6 т.
К этому может добавиться стоимость получения разрешений в различных инстанциях, каждая из которых устанавливает свою цену за выдачу документа.
Чем Грозят Неузаконенные Изменения?
Можно ли переделать планирования в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Еще не выплатите полную стоимость жилого помещения банка, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него владеет именно он.
Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.
Санкции банка в этом случае могут быть разные: солидный штраф, обязательство вернуть квартире первоначальный вид, узаконить новую планировку в кратчайшие сроки.
Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.
Как узаконить уже измененную планирования в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не ждите, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.
Добровольное признание заемщика и обязательства узаконить внесенные изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. хотя штраф, Скорее всего, заплатить придется.
узаконить уже произведенное переустройство можно самостоятельно или с помощью фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.
Организация, которая занимается согласованием, соберет необходимые бумаги, а заемщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.+
Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.
Все манипуляции с жильем, которое находится в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и соответственно кредитного договора. Официально узаконена переработка — гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье