Оценка недвижимости используется продавцами, покупателями и их кредиторами. Продавцы хотят убедиться, что их цена продажи не меньше стоимости объекта. Покупатели, и особенно их кредиторы, хотят убедиться, что недвижимость стоит не менее покупной цены. Действительно, большинство договоров купли-продажи недвижимости предусматривают положение, позволяющее покупателю отказаться от договора купли-продажи без штрафных санкций, если оценка недвижимости меньше покупной цены. Более того, кредиторы будут ограничивать любые суммы кредита на покупку недвижимости процентом от ее оценочной рыночной стоимости, а не от ее покупной цены.
Оценка недвижимости — это независимая оценка стоимости участка недвижимости оценщиком с использованием утвержденных стандартизированных методов. Во многих штатах оценщики должны иметь лицензию. Однако оценки — это мнения, и они будут варьироваться в зависимости от оценщика.
Отчет об оценке — это подробное описание оценки, которая обычно проводится для кредитора имущества или владельцем, обычно для установления продажной цены. Большинство отчетов об оценке основаны на предварительно напечатанных формах, таких как отчет о единой оценке жилья (Отчет о единой оценке жилья (Форма 1004), Фактический отчет), которые соответствуют Единым стандартам профессиональной оценочной практики (USPAP) и требуются федеральными агентствами, которые могут участвовать в продаже имущества, например, федеральный банк, ссужающий деньги на имущество.
Отчет об оценке
- идентифицирует оцениваемую недвижимость;
- дата составления отчета;
- его назначение и предполагаемое использование;
- фактические методы, использованные для оценки имущества, включая методы, которые не использовались;
- допущения и условия, которые могут повлиять на стоимость имущества;
- наилучшее использование недвижимости;
- оценка стоимости недвижимости;
- и это должно свидетельствовать о соответствии руководящим принципам USPAP.
USPAP также требует, чтобы оценщик подписал отчет в качестве способа его сертификации.
Однако, поскольку профессиональная оценка стоит денег, агенты по недвижимости обычно проводят анализ конкурентного рынка, чтобы установить цену продажи дома. Анализ конкурентного рынка (CMA) оценивает стоимость недвижимости путем сравнения ее с аналогичной, недавно проданной недвижимостью в том же районе. Агент по недвижимости будет иметь личные знания о том, что было продано и за сколько. Полезным инструментом для анализа конкурентного рынка является услуга множественного листинга (MLS), база данных, общая для агентств недвижимости, показывающая объекты, выставленные на продажу, а также цену продажи и дату продажи объектов, когда они были проданы, а также аспекты каждого объекта, которые определяют цену продажи, такие как площадь, количество ванных комнат и спален. CMA не является такой всеобъемлющей или подробной, как официальная оценка, а также имеет предвзятость, поскольку CMA обычно проводится агентом по недвижимости для владельца недвижимости, чтобы определить наилучшую цену продажи. CMA никогда не должна заменять оценку.
Поскольку оценка определяет стоимость на основе местоположения, размера, типа жилой недвижимости, дохода и общих характеристик имущества, таких как количество ванных комнат и спален, она не заменяет осмотр имущества или обследование. Оценщики не ищут скрытые дефекты или, например, не проверяют границы собственности, что может оказать большое влияние на стоимость недвижимости. Оценка также не определяет хорошее название, поэтому она не заменяет поиск по названию.
В определенных особых случаях, таких как оценка недвижимости или имущества, участвующего в краткосрочной продаже или потере права выкупа, банк или адвокат могут запросить мнение брокера о цене (BPO) в качестве замены или в качестве предварительной оценки стоимости, при которой брокер за вознаграждение заполняет форму BPO, сравнение объекта недвижимости с аналогичными объектами на основе информации в Службе множественного листинга (MLS) для оценки стоимости. Брокер или агент по недвижимости также могут подъехать к объекту, чтобы сделать снимки. BPO быстрее и дешевле, чем официальная оценка. BPO также может быть запрошен, если имущество было недавно оценено, но кредитор или другая заинтересованная сторона могут захотеть определить, существенно ли изменилась его стоимость с момента оценки.
Автоматизированные модели оценки, созданные компьютером, также могут использоваться для оценки стоимости, где точность не имеет первостепенного значения, например, для ипотечных кредитов с низким риском, определяющих, имеет ли заемщик 20% собственного капитала в доме, необходимого для исключения частных выплат по ипотечному страхованию, и для анализа портфеля, когда стоимость многихобъекты недвижимости должны быть оценены, например, когда ипотечные кредиты, основанные на недвижимости, секьюритизируются в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.