Владеть недвижимостью — удобно, практично и престижно. К тому же такая покупка рассматривается как безопасное вложение свободных средств. Однако не все задумываются о том, на что следует обратить внимание при выборе объекта
Сначала стоит определиться, для чего вы собираетесь использовать недвижимость для личного пользования или для получения дохода. От этого во многом будет зависеть тип объекта, его местоположение и цена.
Больше половины посетителей егрп-онлайн.рф покупают квартиры и дома для личных целей: отдыха, обучение детей, воссоединения семьи, спокойной жизни на пенсии или ради вида на жительство. Но немало и тех, кто покупает недвижимость для получения дохода — например, от сдачи в аренду.
Недвижимость для себя
Если основная цель покупки — использовать жилье в личных целях, то стоит обратить внимание на такие аспекты:
1. Место расположение объекта и инфраструктура
Один из важнейших факторов — место расположения объекта. Если дом находится в месте с хорошим транспортным сообщением, вблизи магазинов, больниц, достопримечательностей, пляжей, парков, кафе и ресторанов — он почти всегда будет лучше годится для жизни, чем жилье вдали от инфраструктуры. Это лучший способ проверить, подходит ли вам жилье.
Многие агентства предлагают ознакомительные туры на 3-5 дней, в течение которых можно посмотреть объект, оценить его окружение и принять решение о покупке.
2. Дополнительные расходы и налоги
Перед приобретением жилья узнайте побольше о местных налогах на недвижимость.
Практически во всех европейских странах взимается налог на имущество, что составляет до 3,5% от оценочной стоимости недвижимости.
Если вы сдаете жилье, вам придется платить налог на доход от аренды, который достигает 20-40% от арендной платы.
Необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с покупкой: налог на приобретение недвижимости, гербовые сборы, плату за услуги посредников и другие. На это уйдет еще 5-10% от стоимости объекта.
Если вы приобрели жилье по ипотеке, вы будете частично освобождены от налогов.
Практически со всеми странами Россия заключила договор об избежании двойного налогообложения, поэтому платить налог на недвижимость и на доход от аренды вы будете только в той стране, где находится жилье.
Чтобы расходы на содержание дома не стали непосильной ношей, нужно заранее просчитать ежемесячные расходы. Стоимость коммунальных платежей в европейских странах в целом выше, чем в России. Так, в Северной Европе дорого обходится отопление в холодный сезон, а на Кипре цены на пресную воду выше, чем во многих европейских столицах.
Не стоит также забывать о страховые взносы, поскольку почти во всех развитых странах страхование жилья является обязательным.
3. Ликвидность
Возможно, в будущем вы захотите продать жилье, поэтому рекомендуется сразу выбрать высоколиквидный объект. Ликвидность зависит от состояния дома, внешней и внутренней отделки, площади, района, в котором находится дом, инфраструктуры. Легче всего продать новое, небольшое по площади жилье, расположенное в хорошем районе.
Недвижимость для дохода
Недвижимость ради сдачи в аренду обычно покупают там, где легче найти арендаторов. Стоит обратить внимание на такие вопросы:
* Какое транспортное сообщение в районе? Где ближайшая автобусная остановка, как часто ходит общественный транспорт, в котором часу перестают курсировать автобусы?
* Если речь идет о доме в сельской местности, нужно выяснить, как далеко он находится от административного центра. Следует помнить, что большинство людей предпочитают проживать на расстоянии не более часа езды от города.
* Есть ли поблизости спортивные учреждения, теннисные корты, площадки для гольфа, бассейны, медицинские и социальные организации? Какие развлекательные центры есть в районе?
* Какие условия проживания в регионе после окончания сезона?
В зависимости от места, в котором находится объект, его можно сдавать или в краткосрочную или в долгосрочную аренду. Если дом расположен в туристически привлекательном месте — на берегу моря или на горнолыжном курорте, то, скорее всего, спрос на аренду будет только во время сезона, продолжительность которого варьируется в зависимости от страны и региона. В крупных городах или на курортах, где сезон длится круглый год, есть смысл заключать долгосрочный договор аренды.
Сдавая недвижимость, вы можете воспользоваться услугами компании, которая возьмет на себя все заботы, связанные с поиском арендаторов и содержанием жилья.
Другой вариант получения дохода — перепродажа недвижимости. Стоимость жилья обычно возрастает со временем, поэтому, чтобы получить значительную прибыль, нужно подождать как минимум пять лет. Если вы покупаете старое здание, его стоимость удастся повысить за счет капитального ремонта.
Однако и в короткий срок можно получить значительный доход от перепродажи имущества — например, если объект приобретен off-plan, то есть до окончания строительства, по низкой цене. После завершения проекта жилье можно продать гораздо дороже. Но в этой схеме есть доля риска: строительная компания может обанкротиться до того, как дом будет сдан.
Не стоит забывать, что в большинстве стран прибыль, полученная от перепродажи собственности, облагается налогом. Ставка варьируется в зависимости от страны. Так, во Франции налог для нерезидентов составляет 33,3%, на Кипре — 20%. В Германии налог на прибыль от перепродажи зависит от суммы. Кроме того, он не взимается, если собственность находится во владении более 10 лет. В Великобритании нерезиденты не платят этот налог. Для резидентов ставка варьируется от 18 до 28% в зависимости от стоимости имущества.
Выгодной схемой инвестирования является обратная аренда %leaseback%. В этом случае покупатель сдает жилье в аренду с помощью управляющей компании, оставаясь при этом собственником и получая гарантированную прибыль. Купить недвижимость по схеме leaseback можно в кредит. В этом случае доход от аренды позволяет покрыть ипотечные выплаты на 50%, поскольку доходность составляет примерно 4-5% годовых