Как быстро продать квартиру

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — с путаницей, кредитами, уступками и прочими неприятностями.

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше, чем покупатель, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если вы не сделаете этого вовремя или не заберете желаемый сертификат, сделка не будет зарегистрирована. Или покупатель откажется от покупки квартиры, если время поджимает и он не готов ждать, пока продавец расправится с бюрократией.

Основной риск продавца — не получить деньги за квартиру или получить подделку. Поэтому для заключения договора и проведения сделки и взаиморасчетов нужен удобный и безопасный способ.

Если подойти к продаже квартиры ответственно и в тему, то можно пойти на сделку с минимальными затратами времени, денег и нервов. Я расскажу вам, как.

Перед заключением договора купли-продажи соберите документы

Перечень документов, которые понадобятся для продажи квартир и оформления перехода права собственности, может меняться. Точный список зависит от того, кто является владельцем квартиры и за какие средства ее приобретает покупатель. Кстати, срочный выкуп квартир в Москве доступен на страницах специализированного сайта.

Есть документы, которые в любом случае запросит Росреестр — без них Ведомство не зарегистрирует переход права к новому владельцу:

  1. Паспорт владельца квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки достаточно этих документов, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры из личных средств.

Если квартира общая, процесс регистрации сделки усложнится.

По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доля каждого участника определяется конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не идентифицируются и признаются равными. Например, когда квартира была приватизирована на всех членов семьи без определения доли.

Основной перечень документов для купли-продажи квартиры, которая находится в полной собственности, останется прежним. В договор купли-продажи нужно будет внести согласие на сделку от другого собственника. В случае долевой собственности на сделке должны присутствовать все продавцы или их представители по доверенности.

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности должен быть заключен через нотариуса. Для совместного владения такого требования нет — достаточно простой письменной формы.

Если жилье куплено в браке.Совместно нажитое в браке имущество является общей совместной собственностью супругов. Неважно, кто ее купил и на чье имя она оформлена.

Если брачный договор между супругами не заключен, необходимо получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Если брачный договор подписан и в нем установлен режим раздельного владения квартирой, получать согласие не обязательно.

Для регистрации сделки потребуется согласие супруга или брачный договор.

Если квартира или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья. Для того, чтобы продать квартиру, где собственником является несовершеннолетний, необходимо предоставить ему другой персонал не меньшей площади и не худшего качества. Органы опеки соблюдаются.

Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, в дополнение к основному списку необходимо приложить:

  1. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  2. Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, свидетельство опекуна или свидетельство об усыновлении ребенка.
  3. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста.

Если несовершеннолетнему владельцу от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Для этого необходимо дополнительное письменное согласие законных представителей на совершение данной сделки и разрешение органа опеки и попечительства в стране согласия законных представителей на распоряжение имуществом несовершеннолетних.

Эмансипированные несовершеннолетние собственники имеют право самостоятельно, без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства заключать сделки по продаже жилья. В этом случае для продажи купли-продажи потребуется решение органа опеки и попечительства или суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным или свидетельство о браке.

Если покупатель оплачивает квартиру с помощью кредитных средств, в МФЦ или Росреестре никаких дополнительных документов не прилагается. Но им понадобится банк покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный перечень документов вам предоставит покупатель. Вот примерный список документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Банк ему нужен как гарантия заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Необходимо, чтобы банк убедился в отсутствии незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении нет зарегистрированных жильцов.

Если представитель в ваших интересах.Если у продавца нет времени или возможности самому заключить и зарегистрировать сделку, вы можете доверить эту работу представителю. Для этого требуется нотариальная доверенность. Его нужно будет приложить к списку документов для совершения сделки.

Если продавец продает свое жилье и заключает договор, а представитель доверяет регистрации, следует указать только право на подачу заявления о регистрации перехода права собственности.

Если продажей жилья полностью занимается представитель, нужно передать в доверенность все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрироваться. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия должны быть описаны максимально подробно, максимально подробно, чтобы в последний момент не было так, что представитель не сможет принять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются на совершение сделки через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, должен будет находиться собственник.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупатель может предоставить единый жилищный документ. Она включает в себя основные характеристики квартиры, информацию о владельцах и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги. Все заменяет справками об отсутствии долгов по коммунальным платежам и капремонту, выпиской из домовой книги и копией финансово-лицевого счета.

До заключения договора купли-продажи

Проверьте и разберитесь с коммунальными

Перед продажей квартиры необходимо оплатить коммунальные услуги и капитальный ремонт и снять с регистрационного учета всех прописанных на жилье жильцов.

Долги за капремонт и коммунальные услуги.Согласно закону, долги по коммунальным услугам не переходят к новому владельцу. Обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает после получения права собственности. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он ничего не должен новому владельцу и никому. Справку об отсутствии задолженности можно взять в Управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, обслуживающей ваш дом. Подтвердить отсутствие задолженности по коммунальным услугам также может тысяча, которую можно получить через МФЦ.

В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту привязаны не к человеку, а к квартире — и переходят к новому владельцу. Справку об отсутствии задолженности по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.

Если задолженность по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать. Но вам нужно обсудить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в предварительном соглашении. Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из средств, полученных после продажи. Вы также можете напрямую снизить стоимость квартиры, чтобы заплатить покупателю.

Снятие с учета жильцов. После погашения долгов за квартиру вам нужно записать — снять с регистрации по месту жительства — себя и всех жильцов, зарегистрированных в квартире. Вам могут написать на любом этапе сделки и даже после нее. Вас могут вообще не выписывать из квартиры, это не мешает продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой хочет убедиться, что на жилплощади никто не зарегистрирован и никто не приедет жить в его новую квартиру. Чтобы развеять опасения, вам необходимо предоставлять покупателю выписку из домовой книги или ежечасно. Эти документы можно взять через МФЦ.

Вас могут записать автоматически, поговорив по новому месту жительства. В этом случае вам понадобится паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая, что вы являетесь собственником жилого помещения, в котором прописаны. Если собственником являетесь не вы, в регистрационных записях требуется заявление собственника.

Из квартиры вы можете выписаться в никуда, но помните, что если вы не зарегистрируетесь по месту пребывания или жительства более 90 дней, то можете заработать штраф в размере от 2 до 3 тысяч рублей, а для жителей Москвы и Санкт-Петербурга — от 3 до 5 тысяч рублей.

Вы можете подать заявление о снятии с учета или постановке на учет в Отдел Главного управления по вопросам миграционной миграции Министерства внутренних дел Российской Федерации по месту вашей выписки или по месту, где вы хотите зарегистрироваться. Также вы можете сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, где поставлен штамп о снятии с учета и регистрации. Госпошлина за выписку и регистрацию не взимается.